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发布日期:2022-05-11 07:36    点击次数:112

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《合同法》第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”对于该条规定,仅仅从字面上理解是没有问题的。但是,对于该条规定所隐含的意思就有争议了:一种理解是“无处分权的人处分他人财产,未经权利人追认且者无处分权的人订立合同后未取得处分权的,该合同无效。”因为这侵害了真正权利人的权利。但是如果这样理解会与《合同法》第52条规定的“恶意串通损害第三人利益的合同无效”的规定不一致,即《合同法》第52条的规定有“恶意串通”这个前提;另一种理解是“无权处分所签订的合同效力待定,如果不能得到权利人的追认且无权处分人事后不能取得处分权的,合同无效”。《买卖合同司法解释》出台之后,上述两种(甚至多种)争论也就都没有了意义。

《物权法》第一百一十五条规定:“主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。”《合同法》第一百六十四条规定:“因标的物的主物不符合约定而解除合同的,解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的,解除的效力不及于主物。” 这是物权法和合同法关于主物和从物关系的规定。主物和从物是两个独立的物,但是经济用途上相互联系(一般主物和从物配合使用才能发挥经济效用),免费av网站但是其所发挥的作用有主次之分。房子的主要功能是居住,没有自行车库并不太影响房子经济效用的发挥。而自行车库离开房子也可以做仓库等使用,并非完全没有经济价值。根据上述法律的规定和概念的分析,房子和自行车库的关系并非主物和从物的关系。因此,在没有合同明确约定的情况下,一般不能简单地认为卖房人卖房子就一定附带自行车库,买房人不能想当然地取得自行车库的所有权。

鉴于逾期违约金有催促卖房人按约迁出户口的作用,因此,逾期违约金可以一直主张至卖房人实际迁出户口之日。此外,如果卖房人长期不按约迁出户口,则逾期违约金的存在就更有必要,因此,法院不宜调低逾期迁出户口的违约金。

房屋买卖双方以协商一致的方式解除合同属于协议解除。所谓的协议解除网签合同,即房屋买卖双方达成一个解除网签合同的合同,以终止网签合同。

在房屋买卖中的诉讼过程中,房屋买卖双方往往会相互指责对方没有配合去网签。这种争论是很有意义的,因为这涉及到是哪一方违约的问题。但是,这种争论往往是在现有证据不是太充分——即任何一方都没有足够的证据证明是对方拒绝网签。这个时候,简单的“谁主张、谁举证”就远远不能解决问题了,证据规则的更深入运用就显得尤为重要。高度盖然性的民事诉讼证明标准决定了在证据不是很充分的情形下,给自己争取1%的说服力都显得尤为重要。



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